Transstroyservice.ru

ТрансСтройСервис
122 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Является ли лоджия общедомовым имуществом

Чьим имуществом считается балкон и обязанности сторон

Часто стоит предварительно выяснить, относится ли балкон к общедомовому имуществу, чтобы предотвратить образование спорных ситуаций и проблем по этой теме. Фактически, балкон индивидуален, он предназначен для личного использования владельцами квартиры, так как полноценно является продолжением.

Однако конструкции, входящие в основу многоквартирного дома относятся к собственности управляющей компании, из-за чего и элемент и становится общим имуществом жильцов, соответствуя фз. Закон дополнительно прописывает, что крепится объект на несущую стену, которая полноправно относится ко всем жильцам мкд. Изменений в этот пункт внести нельзя, так как это противоречит основам права владельцев жилой площади на пользование конструкцией.

Однако можно рассмотреть балкон и с другой стороны: сама квартира также не полноценно является собственностью владельца. Конструкция, включая балконную плиту, из которого составлен многоквартирный дом – общедомовое имущество. Это обозначается тем, что пользуется стенами и полами не только один владелец, а сразу несколько жильцов (пол в одной квартире – потолок в другой, аналогично со стенами). Однако все, что находится внутри квартиры – собственность жильца, включая внутреннюю часть общедомового имущества лоджии.

Однако часто управление и взаимодействие с балконной частью учитывается при подписании договора о покупке жилья, поэтому предварительно уделите этому внимание и проконсультируйтесь с УК, чтобы предотвратить спорные ситуации.

Законодательное регулирование вопроса

Вопросы принадлежности балконов и лоджий к той или иной категории регулируют следующие нормативные акты:

  • Жилищный кодекс РФ (п.5 ст.15, пп.3 п.1 ст.36).
  • Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 г.

Кроме того, «балконные споры» между жильцами и обслуживающими организациями неоднократно разрешал Верховный Суд РФ. В частности, одним из последних его решений является Определение Судебной коллегии по гражданским делам № 19-КГ 18-9 от 03.07.2018 г.

В соответствии с этими документами в общую площадь помещения жилого назначения включаются все его части, включая вспомогательные территории, необходимые для бытовых и иных нужд жильцов. Исключением являются веранды, террасы, балконы и лоджии. Исходя из данной нормы права, можно было бы сделать вывод, что лоджия (балкон) относится к общему имуществу, которым вправе пользоваться все собственники в МКД.

На самом деле это не совсем так. Пп.3 п.1 ст.36 ЖК РФ гласит, что общедомовым имуществом признаются только следующие конструкции балкона:

  1. Стены.
  2. Верхняя часть, играющая роль потолка.
  3. Балконные плиты, разграничивающие отдельные части МКД.
  4. Наружное ограждение (часть фасада).

Такие правила установлены по той причине, что перечисленные выше элементы предназначены сразу для нескольких собственников. К примеру, балконная плита, служащая потолком одному собственнику, одновременно является полом на балконе соседа. Второй причиной является то, что такие конструкции относятся к фасаду МКД, а он не считается частной собственностью жителей.

Зато пространство, которое ограничивают эти элементы, находится в собственности хозяина. Это означает, что остальные лица не имеют право проникать на его территорию, а тем более распоряжаться чужим балконом. Поэтому принадлежность балкона или лоджии конкретным жильцам закрепляется в техническом паспорте на квартиру

Также к личному имуществу владельца относятся окна, двери, козырьки, перила и любые предметы, находящиеся на лоджии: мебель, отопительные и осветительные приборы, элементы интерьера. Но необходимо учесть, что установка на наружном ограждении предметов, утяжеляющих несущие конструкции (к примеру, ящиков с цветами) требует отдельного согласования в БТИ.

Чьим имуществом считается балкон?

Выше вы узнали, какие составляющие находятся в имуществе всех жильцов многоквартирного дома, теперь пора узнать, что числится в собственности жильца квартиры с балконом.

Всё пространство, которое ограничено элементами, являющимися общей собственностью, считается имуществом хозяина. То есть балконная плита, внешние стены и наружное ограждение – это общее имущество, а вот само пространство и помещение, ограниченное этими элементами – имущество лишь хозяина апартаментов, и это ограничивает право посещения, а тем более распоряжения балконом всеми желающими лицами.

Также в имуществе собственника числятся все предметы интерьера, которые присутствуют на балконе: будь то мебель, предметы освещения, декорации и многое другое. Ещё имуществом владельца жилья являются перила, застекленные окна, двери, установленные самопроизвольно козырьки, навесы и другие элементы, которые были установлены хозяином апартаментов.

Владение жильцом балконом или лоджией закреплено в техническом паспорте.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что к имуществу собственника относится:

  • перила;
  • застекленные окна;
  • двери;
  • самопроизвольно установленные козырьки или навесы для защиты от плохих погодных условий;
  • предметы интерьера и мебель, которые находятся в помещении балкона.
Читать еще:  Теплая лоджия под ключ стоимость

Кто принимает решение о сносе и продаже балконов и лоджий

Так как основные конструкции балконов и лоджий находятся в общей собственности жильцов МКД, только они могут принимать решение о демонтаже или замене. Балконные плиты нередко убирают, если они находятся в полуразрушенном состоянии и не подлежат восстановлению. Основанием для такого решения обычно является предписание госжилнадзора или иных уполномоченных ведомств, которое обязаны соблюдать УК, ТСЖ, иные органы управления домом. При переселении по причине ветхости и аварийности жилья гражданам должен представить аналогичную жилплощадь, в том числе с балконом или лоджией.

В технических и правоустанавливающих документах балкон входит в общие контуры квартиры или нежилого помещения МКД. Однако в указанной документации не отражается, в чьей собственности находятся конструкции, стены иные элементы. Поэтому при продаже квартир нельзя оставить за собой балкон или лоджию, так как они являются частью основного помещения. Собственники МКД тоже не могут установить запрет на продажу балконов или иных выступающих частей здания, так как происходит распоряжение только внутренним объемом (площадью).

Источники:

  • «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Запомнить

Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.

Общая площадь квартиры

В соответствии с законодательством, общей жилой площадью квартиры считается сумма размеров всех комнат. В расчете участвуют также вспомогательные помещения, служащие улучшению условий проживания. К ним относятся балконы и лоджии. Встроенные в многоквартирный дом, они частично принадлежат собственникам и используются последними для необходимых нужд.

Жилищный Кодекс включает вспомогательные комнаты в общую площадь квартиры при продаже, повышая стоимость. Этот пункт также касается факта регистрации жилплощади. Жилищный Кодекс также оговаривает прочие комнаты, участвующие в расчете общего размера квартиры:

  • Пригодные для проживания:
    1. Спальни;
    2. Гостиные;
    3. Рабочие комнаты;
  • Прочие:
    1. Чуланы;
    2. Кухни;
    3. Балконы.

В квартиру может входить более одного балкона, если это предусмотрено проектом.

Жилищный Кодекс (ЖК) предлагает называть размер квартиры «общей площадью». Показатель, определяющий его в квадратных метрах, фиксируется в техническом паспорте соответствующего помещения. Сотрудники бюро технической информации, отвечающие за составление документов, в которых указывают площадь, обязаны отмечать характеристики, предусмотренные проектом.

Важно! Размер вспомогательных помещений зависит от коэффициента, который используют при расчете площади. Для лоджий его принимают равным 1/2, а для балконов — 1/3. При помощи параметра рассчитывают размер пристроек так, чтобы они гармонично вписывались во внешний вид здания, неся пользу жильцу, у которого они в собственности.

Для создания отопления в пристроенном вспомогательном помещении потребуется обратиться к управляющей компании за разрешением. В подобном случае следует помнить, что балкон включат в отапливаемую площадь, за которую потребуется вносить денежные средства. По жилищному законодательству неотапливаемые комнаты не включают в общую площадь квартиры. В управляющих компаниях данный фактор могут не учитывать и присылать завышенные счета.

1, 2. Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (далее — МКД): фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции — включены в состав общего имущества собственников (пп.»в» п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ (далее -ЖК РФ)).

Читать еще:  Теплый пол на лоджии под плитку

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от органа местного самоуправления. В ином случае, согласно ст.29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

Исходя из Вашего вопроса мы поняли, что затекание воды на лоджию связано с самовольным ее остеклением и установкой соответствующих сливов, которые не предусмотрены в проекте МКД.

Согласно требованиям жилищного законодательства, управляющая организация МКД должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

В связи с тем, что проектом МКД не предусмотрено остекление лоджий, а также установка соответствующего металлического слива, то данное объекты не могут входить в состав общего имущества собственников данного дома.

Следовательно, ответственность за исправность и установку данного оборудования, а именно затекания воды на лоджию, по причине наличия щели между металлическим сливом и бетонной плитой (крышей лоджии), не лежит на управляющей организации МКД.

С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться в справочном материале «Общедомовое имущество».

Служба поддержки пользователей систем «Кодекс»/»Техэксперт»
Эксперт Сачков Виктор Павлович

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Техэксперт: Стройэксперт» в рамках стандарта обслуживания.

Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.

Что разрешено и запрещено при перепланировке лоджии?

В том случае, если лоджия имеет значительную площадь либо расположена вдоль нескольких внутренних помещений квартиры, возможным вариантом становится ее разделение на несколько помещений. Кроме того, на месте оконных проемов на таких лоджиях устраивают дополнительные выходы.

Пример проекта перепланировки лоджии:

При проведении данной перепланировки лоджию (1б) разделили на две части перегородкой. В комнате (2) заменили окно на оконно-дверной блок, устроив выход на лоджию.

Наиболее часто собственниками выполняется перепланировка с объединением лоджии и комнаты (кухни). Но поскольку лоджия является внешним и неотапливаемым помещением, такая перепланировка запрещена (п.10.18 Приложения 1 к ППМ №508-ПП) . Соединение «холодного» (лоджия) и «теплого» (комната, кухня) помещений нельзя проводить и в том случае, если лоджия остеклена и утеплена . Также на лоджию запрещено выносить радиатор общедомовой системы отопления.

Пример перепланировки лоджии с нарушениями:

Внутреннее и внешнее помещения соединены напрямую. Такие мероприятия запрещены.

Пример перепланировки лоджии, выполненной по правилам:

Радиатор отопления перенесен на межкомнатную перегородку, а между лоджией и комнатой установлено энергосберегающее остекление. Такая перепланировка разрешена.

А поскольку объединять внешние (неотапливаемые) помещения и внутренние напрямую запрещено, в проеме (после демонтажа подоконного блока и окна с дверью) требуется установить энергосберегающее остекление. Чаще всего монтируют перегородки и дверные блоки со сплошным (французским) остеклением из многокамерных стеклопакетов.

Перепланировка лоджии, выполненная правильно:

Для согласования проекта перепланировки с объединением лоджии и комнаты (кухни) требуется включение в его состав теплотехнического расчета. Проект перепланировки лоджии с расчетом теплопотерь должен быть разработан организацией с допуском СРО.

Теплотехнический расчет:

Здесь также нужно отметить, что демонтировать подоконный блок возможно далеко не во всех случаях. В некоторых районах Подмосковья наружная стена считается общедомовым имуществом, и решение о демонтаже подоконного блока выносится на общее собрание, где более половины всех собственников дома должно одобрить эти работы.

В некоторых муниципальных регламентах, регулирующих сферу перепланировок в других районах Московской области, такие виды работ могут быть как полностью запрещены, так и не встречать возражений.

В Москве для панельных домов, построенных по проектам МНИИТЭП после 2007 года, демонтаж подоконного блока запрещен. В этих домах внешние ограждающие конструкции входят в систему защиты здания от прогрессирующего обрушения.

Кухня на лоджии

Такое мероприятие, как устройство к ухни на балконе или лоджии, меняет назначение помещения, что делать запрещено. Кроме того, перепланировка лоджии в кухню не соответствует санитарным и строительным нормам. Размещение на лоджии санузла также невозможно.

Перепланировка лоджии в комнату

Как и в случае с устройством кухни на лоджии, переустраивать лоджию под жилую комнату запрещено, потому что изменится назначение помещения. А, согласно утвержденным правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, использовать лоджии и балконы не по назначению не допускается. Поэтому подобную перепланировку не согласовать.

Читать еще:  Поэтапное утепление лоджии своими руками

Таким образом, перепланировка лоджии, изменяющая назначение помещения, архитектурный облик здания, а также затрагивающая общедомовое имущество, относится к запрещенным.

Кто собственник балкона?

По законодательным нормам понятно: балконные плиты являются общедомовой собственностью, но кто собственник балкона в совокупности частей. При рассмотрении вопроса проводят аналогию с прилегающим жилым помещением.

Собственник квартиры не владеет стенами, полом, потолком. Плиты перекрытий являются элементами других жилых помещений. Стены, перекрытия относятся к общедомовому имуществу, т.к. обслуживают более одного помещения.

Владелец приобретает пространство, ограниченное стенами и плитами перекрытий – элементами долевого имущества. Он является собственником отделки, имеющихся предметов декора.

Юридически собственность на квартиру оказывается упрощением. Она создает определенность без усложнения понятий.

Балконная плита, основание конструкции, является долевой собственностью владельцев квартир в доме. Внутреннее балконное пространство не является общим. Оно принадлежит конкретному владельцу помещения с выходом на балкон.

В общем пользовании оказываются балконная плита, внешние стены. В индивидуальном пользовании: перила, оконный блок, козырек или крыша, установленные самостоятельно, остекление, утепление, отделка.

Это учитывается при распределении обязанностей по содержанию имущества. Управляющие компании ответственны за общедомовое имущество. Они выполняют его обслуживание и ремонт в необходимых объемах.

Ответственность за состояние конструкций, находящихся в индивидуальном пользовании несет владелец. Он должен ремонтировать самостоятельно установленную крышу над лоджией, окна и двери, выходящие на балконную конструкцию и другие элементы. Ответственность за проведенные улучшения налагается на того, чей балкон. Он обязан обеспечить безопасность: убирать снег и сосульки с самостоятельно установленного козырька, чтобы они не причинили ущерба кому-либо или чьей-то собственности.

Отдельно рассматривают использование наружной части лоджии для размещения баннеров или других рекламных конструкций. Согласование и получение разрешения возможно только на общем собрании. Удалить самовольно размещенную рекламу могут только все домовладельцы совместным решением.

Учитывается, является ли балкон частью, относящейся к общедомовой собственности, и при его расширении. Поскольку плита входит в список, то увеличение площади требует от жильца, являющегося владельцем, получения разрешений. Если увеличение балконной конструкции происходит без расширения плиты, то это не будет являться основанием для получения разрешений.

Здравствуйте. Наружная поверхность балкона, как и стены. Является общедомовым имуществом.

Не забывайте, что без помощи специалиста сложно, а иногда и вовсе невозможно, защитить свои права. Всего доброго.

Нет. К общедомовому имуществу относится только балконная плита, как указано в соответствующем положении о составе общедомового имущества.

Спасибо за дельный совет!

Доброе времени суток. К общедомовому имуществу Согласно закону относится имущество, которое находится в пользовании нескольких граждан точка балкон не является общедомовым поскольку принадлежит собственнику то или определенный квартиры.

В определении № КАС 11-789 апелляционной инстанции сказано, что отнесение элементов конструкций балкона отдельной квартиры к общей собственности никак не противоречит Жилищному или Гражданскому кодексу. ВС РФ признал плиту балкона (лоджии) не предназначенной для использования больше, чем в одной квартире, но относящейся к имуществу для общего владения жильцами здания. Владельцы приватизированных квартир делятся на два лагеря по своему отношению к необходимости ремонта балкона: Часть своей квартиры (летняя площадка). При покупке жилья так указывают в некоторых договорах. Соответственно, личная территория обустраивается ими по своему желанию. Составляющая фасада дома. Ремонт обязана производить управляющая компания (УК) или ЖЭУ. Если обобщить вместе все нормативные документы, получается такое распределение: В общедомовое имущество относят:

самостоятельно установленный козырек, остекление, дизайнерские решения.

Поэтому ответственность за содержание конкретного элемента этой части жилого помещения может отличаться.

Дополнительное согласование необходимо для навешивания на наружную часть ограждения ящиков с цветами, других выступающих, утяжеляющих несущие части, предметов.

Жилищный кодекс РФ (ЖК) гласит, что правила содержания общего имущества в многоквартирных домах устанавливаются Правительством РФ (ст. 39). Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491). П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.

Ст.36, ч. 1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector